Aclaraciones en torno a la rebaja del IVA en la compra de viviendas nuevas

El pasado 19 de agosto el Gobierno aprobó en Consejo de Ministros varias modificaciones impositivas entre las que destacaba la rebaja del IVA del 8% al 4% en la compra de viviendas nuevas realizadas hasta el 31 de diciembre de 2011. Dicha rebaja ha quedado reflejada en el Real Decreto-ley 9/2011.

Se han suscitado numerosas dudas al respecto, por lo que la Agencia Tributaria ha publicado una serie de aclaraciones a las cuestiones más frecuentes que se puedan plantear en la aplicación esta rebaja fiscal.

Los principales puntos a tener en cuenta para la aplicación de la reducción del tipo del IVA al 4% en la compra de viviendas nuevas son los siguientes:

• La entrega de la vivienda deberá realizarse entre el día 20 de agosto de 2011 y el día 31 de diciembre de 2011.

• La entrega de la vivienda deberá realizarse por un empresario o profesional, no por un particular (en cuyo caso estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y no al IVA).

• La vivienda adquirida deberá ser nueva y deberá estar terminada. Si fuera una segunda o posterior entrega tributará por Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vez de por IVA.

• Los inmuebles que se transmiten deberan ser aptos para su utilización como viviendas. Se incluirán hasta un máximo de dos plazas de garaje así como los anexos a la vivienda. En ningún caso se consideraran anexos a la vivienda los locales de negocio ni los edificios destinados a su demolición.

Además, se pueden plantear una serie de dudas frecuentes:

• ¿Se puede aplicar el tipo del 4% a la compra de viviendas usadas? Únicamente, si el vendedor renuncia a la exención de IVA, para lo cual el comprador deberá ser empresario o profesional. Por lo tanto no será de aplicación cuando el comprador sea un particular.

• ¿Cuándo se considera que una vivienda está terminada y es apta para su uso como vivienda? Cuando se disponga de la cédula de habitabilidad o de la licencia de primera ocupación.

• ¿Se puede aplicar el tipo del 4% de IVA a viviendas en construcción o que vayan a ser demolidas? No, tributaran al 18% al no ser aptas para su utilización como viviendas.

• Si la vivienda que se va a adquirir no va a ser la vivienda habitual del comprador ¿Podrá aplicarse el tipo del 4% de IVA? Sí, dado que el requisito fundamental es que sea apta para su utilización como vivienda, independientemente de su uso.

• Si la vivienda que se va a adquirir va a ser utilizada como oficina ¿Podrá aplicarse el tipo del 4% de IVA? Sí, dado que el requisito fundamental es que sea apta para su utilización como vivienda, independientemente de su uso.

• ¿Se considera primera entrega la entrega de viviendas que hayan sido rehabilitadas? Sí, siempre que las obras de rehabilitación cumplan los dos requisitos que marca el artículo 20.Uno.22º.B de la Ley del IVA.

• ¿Qué se entiende por anexos transmitidos conjuntamente con la vivienda? A título de ejemplo: plazas de garaje, sótanos, buhardillas, trasteros, escaleras, porterías, pistas de deporte, jardines, y piscinas; siempre que estén en la misma parcela que la vivienda. No se consideran anexos los locales de negocio.

• ¿Qué requisitos deben cumplir los anexos para poder aplicar el tipo del 4% de IVA? Deben transmitirse conjuntamente con la vivienda y estar en la misma parcela que esta. Los terrenos urbanizados anexos no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

• Si conjuntamente con la vivienda se adquieren tres plazas de garaje ¿A qué tipo de IVA tributaran? Las dos primeras al 4% y la restante al 18%.

• ¿Cuándo se devenga el IVA en la compra de una vivienda? Se devenga en el momento de la puesta a disposición de la vivienda. Dicho momento coincidirá normalmente con el otorgamiento de la escritura pública. En caso de que se entreguen cantidades por anticipado, el devengo se producirá en el momento de realizarse estas entregas a cuenta, pero únicamente por estas cantidades.

• Si la entrega del la vivienda se produce entre el 20/09/2011 y el 31/12/2011, pero se han entregado anticipos antes del 20/09/2011 al tipo del 8% ¿Se deben rectificar las cuotas de IVA correspondientes a los anticipos? No, puesto que el tipo de IVA aplicable será el correspondiente al momento de cada devengo, el de la entrega y los de los anticipos.

• Si la entrega del la vivienda se produce entre el 20/09/2011 y el 31/12/2011, pero la compra se realiza mediante una hipoteca cuyos pagos se producirán a partir del 31/12/2011 ¿Se deben rectificar las cuotas de IVA? No, ya que la forma de pago no afecta a la determinación del momento del devengo (a excepción hecha de los pagos anticipados).